La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement en 2014, pour relancer la construction et favoriser l’apparition de logements écologiques en France. Elle vise aussi à assurer un logement en location aux personnes aux revenus plus modestes.
Ce dispositif s’applique à tout contribuable français résidant et payant leurs impôts en France. Il est limité à 2 logements maximum par an, plafonné à 300 000€
L’avis Immopro Conseils
La loi Pinel est un dispositif idéal pour répondre à des objectifs de création de patrimoine, protection de vos proches et préparation à la retraite grâce aux revenus complémentaires.
Néanmoins l’important dans un investissement locatif reste sa localisation. Il faut donc être très exigeant dans le choix de votre bien afin d’optimiser au maximum votre rentabilité.
Par ailleurs, avant d’investir, il convient de bien anticiper les risques de tout investissement immobilier locatif, notamment l’absence de demande locative, avoir un loyer en adéquation avec le marché locatif local, le niveau de prestations, la sélection d’un locataire viable, le taux de rotation des locataires etc…
Nous vous proposons de réaliser votre propre simulation afin de mieux comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel et bien évaluer le rapport entre le montant de l’investissement et des bénéfices de la défiscalisation.
Devenir propriétaire tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt
En effet, pour inciter les contribuables à investir dans le locatif neuf, elle offre une réduction d’impôt exprimée en % du prix d’achat, déterminé en fonction de la durée de la mise en location. Ainsi, l’impôt sur le revenu est revu à la baisse pendant toute la durée de la location allant de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum. Plus le logement est mis longtemps en location, plus la réduction est intéressante pour le propriétaire :
- 12 % du montant de l’investissement pour 6 ans (2% par an)
- 18% pour 9 ans (2% par an)
- 21% pour 12 ans (2% les 9 premières années puis 1%)
Attention, 2 plafonds limitent le calcul de cette réduction d’impôt : le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an. De ce fait, la réduction d’impôt maximale atteint 63 000 €. Le prix du mètre carré de la surface habitable est de 5 500 € maximum.
Louer à votre famille
Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer son bien à ses ascendants (parents) et descendants (enfants), sous réserve que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.
Déduire vos charges de votre imposition
Lors de votre déclaration de vos revenus fonciers (2044), il vous est possible de déduire vos charges de vos loyers telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunts, frais de garanties, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal prévu par la loi Pinel, il faut remplir plusieurs conditions liées au type de bien, à son niveau de performance énergétique, à la période d’investissement, à la localisation du logement, au locataire et à la location.
La loi Pinel concerne les biens immobiliers suivants
- Logement acquis neuf
- Logement en l’état futur d’achèvement
- Logement que vous faites construire
- Logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf
- Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation
- Local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement
Le délai d’achèvement du bien influence aussi l’octroi d’une réduction d’impôt
- Logement en l’état de futur achèvement
Dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition - Logement à construire
30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire - Logement faisant l’objet de travaux
31 décembre de la 2e année après l’acquisition du logement ou du local
L’investissement doit être effectué dans un logement qui respecte les exigences énergétiques de l’immobilier neuf
- Logement neuf ou à construire
Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013) - Logement nécessitant des travaux
Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009
Enfin, la période d’investissement aussi donne droit à une réduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel, qui concerne les acquisitions réalisées entre septembre 2014 et décembre 2021.
Les appartements et logements éligibles à la loi Pinel doivent être situés en zone A, A bis ou B1, c’est-à-dire les communes où la demande en logement est supérieure à l’offre.
Zone A bis
Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne
Zone A
Agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève)
Zone B1
Agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et Outre-Mer
Comme le logement acquis est situé dans des zones tendues, le propriétaire qui met le bien en location ne peut dépasser un loyer plafonné pour bénéficier d’une réduction d’impôt sous la loi Pinel.
Conditions liées au locataire et à la location pour que le propriétaire d’un logement neuf mis en locatif puisse bénéficier d’une réduction d’impôt
- Le bien doit être la résidence principale du locataire
- Il doit être loué au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition
- La durée de location doit être au minimum de 6 ans, maximale de 12 ans
- Le locataire ne peut être membre du même foyer fiscal que le propriétaire mais il peut-être un proche, un membre de sa famille, par exemple.
- Les revenus fiscaux du locataire ou des locataires ne peuvent pas dépasser les montants suivants :